医師として働きだして実感する事は「医師はブルーカラーなのだという事です。」
そう話される大阪の大学病院外科医局所属のT先生・・・
医師になる前までは「医師にするイメージはTＨＥ・ホワイトカラーの象徴！」ビシッと白衣をまとい、看護師やスタッフに指示を出す現場の総指揮官、定時には帰宅の途につき余裕のある生活。
しかし実際は全くかけ離れた肉体労働で自分の時間もなかなか取れない・・・
いつまで今のペースで働き続けることができるのか・・・
今回は、長時間労働やストレスと引き換えに高収入を得ている先生方に、収入の一部を資産形成に回し不労所得の獲得を目指す方法をご紹介いたします。
現役時代、月々ほんの数十万でも不労所得（キャッシュフロー・資産収入）があれば、お仕事に対して少し余裕を持った人生設計を行うことができるかもしれません。
リタイア後、月々数百万の不労所得（キャッシュフロー・年金）があれば、金銭的にまた時間的にも精神的にも豊かな人生を過ごせる可能性があるとは思いませんか。
本記事では先生方の豊かな人生を実現するための手段の１つである他人資本の活用を最大限に行う不動産投資とその恩恵である不労収入（家賃収入）構築をお話していきます。
医師・歯科医師の不動産投資実践事例
事例① ４３歳で家賃収入１,５００万円！？ 医師と大家、２本の柱で余裕ある生活を実現
現在は外資系の製薬会社で臨床開発医師としてお勤めのＳ様。
ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、学生時代から不動産投資には興味があったとのこと。
そんなS様が不動産投資をスタートされたのは、臨床研修制度が必修化された翌年の２００５年度、研修医２年目、２６歳の時に「新築区分所有マンション」を購入。
その後、約１０年間で「中古区分所有マンション」「中古一棟マンション」を増資。
同時に繰り上げ返済を行い、所有不動産を順次キャッシュ・フロー化。
不動産投資スタートから１５年目の２０２０年には借入額の約５０％を完済。
４０代前半で３リッチ（マネーリッチ・マインドリッチ・タイムリッチ）を手に入れることに成功。
事例② 元金返済は「貯蓄＋α資産形成」！？他人資本（家賃収入）で年間２,０００万円の元金返済をするＯ様
O様は４０代歯科開業医、医療法人理事長。世帯年収（役員報酬）は４,２００万円。
２０代後半にご開業、休診日は毎週日曜のみ、毎朝８：３０から２０：００までクタクタになるまで診療され、休診日や診療終わりに勉強会・スタディーグループにも積極的に参加する毎日・・・「今のペースで、いつまで（何歳まで）仕事を続けることができるのだろうか！？」そう感じ始めた３４歳から不動産投資をスタート。
住宅ローンを活用して不動産を所有、毎月のローン返済は他人資本（家賃収入）で補うため、
毎年２,０００万円近い元金返済が可能となりました。
O様のお考えは、「家賃収入で毎月のローン返済を行うため、毎年の元金返済２,０００万円は貯蓄と同じ！」
不動産投資スタートから１０年目には一部キャッシュ・フロー（不労収入）化を図り、毎週木曜日に休診日を増やされました。
医師・歯科医師だからこそ不動産投資をするべき理由とは！？
医療従事者としての使命や地域貢献などの社会的意義、やりがいはあるがライフワークバランスを保つことが困難なご職業。
また高収入故の高い税金、なぜ医師・歯科医師に不動産投資をするべき理由とは！？
理由① 時間・手間・関与度が低く本業に集中できる
本業（医業）が忙しく、自由に使える時間が少なく先生方にとっては投資に多くの手間や時間を割くことは難しいことでしょう。家族がいる場合には尚更です。
診療中は当然ながら、帰宅後やせっかくの休日に手がかかる投資では、快く応援してもらえない可能性もあります。
しかし、不動産投資では入居者対応や建物の維持管理などは必ずしもすべて自分で行う必要はありません。
多くの場合は、所有後は不動産会社（管理会社）に業務の大部分を委託することができます。専門業者に委託をすることで時間・手間などはほとんどかからなくなります。
不動産投資にかかる時間は毎月１５分～１時間ほどとなるでしょう。（人によっては時間・手間を好んでかけられる方もいらっしゃいます。）
但し、検討段階では他の投資商品以上に検討時間を割くことをお勧めします。
不動産投資は多忙で時間が限られた医師・歯科医師、また資産形成に煩わしい手間を掛けたくない方に非常に向いていると言えます。
理由② 所得税・住民税の節税ができる
医師・歯科医師が現役時代に行うべき節税を利用した不動産運用とは！？
所得が上がれば上がるほど税金も高額になる累進課税制度。
医師・歯科医師は高収入であるため、所得額に応じて税率が上がる累進課税制度の影響をもろに受け所得税・住民税が高額になりがちです。
不動産投資では、減価償却費、ローン金利、雑費などが経費として認められているため節税効果が見込めます。特に初年度は諸費用がほぼ全額経費として計上できますので結果として大きな節税効果が見込めます。
理由③ 金融機関からの評価が高く、好条件で融資を受けやすい
不倒産投資で物件を購入するためには数百万円～数千万円以上（１棟マンション・介護施設などの場合は数億円以上）の資金が必要となります。多くの場合、この購入資金は銀行の融資を利用することが一般的ですが、士業（しぎょう、さむらいぎょう）、特に医師・歯科医師・弁護士が金融機関からの信用が厚く融資を好条件で受けられる可能性が高いのです。
金融機関が融資を行う場合、「属性（職種）」「年収」「年齢」「物件の価値」などをふまえて、融資の可否や融資条件を決定しますが、社会的信用が高い医師・歯科医師は「融資を受けやすい」「低金利で借入れがしやすい」など一般職種と比べても恩恵を受けられる場合が多くなります。
不動産投資を行ううえで、好条件での融資利用が行えることは非常に大きなメリットを言えるでしょう。
融資例
- 上場企業サラリーマン（４２歳）年収１,０００万円 ⇒ 融資割合９０％、金利２.０％
- 勤務医（２８歳）年収１,０００万円 ⇒ 融資割合１００％、金利１.６％
- 開業医（５０歳）年収３,０００万円 ⇒ 融資割合１００％、金利１.０％（地方銀行）
理由④ 本業以外のキャッシュ・フロー（不労収入）を得ることができる
好条件で融資利用できる場合には、効率的に不動産投資を行える可能性が高くなります。
低金利で投資不動産をスタートした場合では、収入（家賃収入）から支出（ローン返済、必要経費）を支払った後の手残り資金が多く残せる可能性が高くなります。
トマ・ピケティが唱えた「ｒ＞ｇ」とは！？他人資本を利用した不動産投資のメリットとは！？
フランスの経済学者であるトマ・ピケティ氏の世界的ベストセラー著書「２１世紀の資本」
その中では「資本主義の富の不均衡は放置しておいても解決できずに格差は広がる。格差の解消のために、なんらかの干渉を必要とする」という記載があり、その根拠となったのが「ｒ＞ｇ」という不等式です。
ｒはリターン（return＝資本収益率）、ｇはグロース（growth＝経済成長率）と表し、株式や不動産、債券などの投資による資本収益率が労働によって得られる賃金の成長率を常に上回るということです。
つまり「資本を持つ側が投資によって得ることができる利益の成長率は、資本を持たない側（労働者）の労働によって得られる賃金上昇率を上回る」ということです。
とはいえ・・「いまいまのお金に困っている訳ではない！」と言う先生方がほとんどではないでしょうか。
なぜ多くの医師・歯科医師が不動産投資を始めるのか！？
答えは、資本を持つ側にまわる１つの手段として不動産投資が非常に理に適っているからです。
銀行融資を活かしたレヴァレッジ効果で資本の最大化を目指す・・・他人資本の活用①
レヴァレッジ（英語：leverage）とは、経済活動において、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めること、または、その倍率。（Wikipedia参照）
このレヴァレッジ効果を比較した場合、不動産投資とその他の投資商品では圧倒的に不動産投資が勝っています。
不動産投資ではパッケージ融資商品として「住宅ローン」商品が確立しているのに対して、株式や投資信託を購入する為のパッケージ融資商品はほぼ存在しません。（フリーローン・無担保ローンなどを除く）
少額の自己資本で、大きな他人資本（銀行融資）を動かすことで、自己資本に対する利益率を高める。
不動産投資では銀行融資を活用することで、本来の自己資本だけでは実現できなかった投資規模・投資効果を得ることが可能となるのです。
不動産投資でのレヴァレッジ（他人資本）事例
シミュレーション条件
自己資本（資金）：２,５００万円 ローン期間：２０年 金利：２％ 年度：初年度
Ａ：自己資本（自己資金）１０％の場合
運用利回り１０％（必要経費は考慮いたしません。）の不動産投資で得ることができる家賃収入は、
５,０００万円 × １０％ ＝５００万円
５,０００万円の不動産を自己資本（自己資金）１０％で購入する場合の住宅ローン金額は４,５００万円。
その際に掛かる利息（初年度）は約９０万円となります。
家賃収入が５００万円入り、利息が９０万円掛かるということは、約４１０万円の収益（もしくは元金返済）を得たことになります。
自己資金に対する利益率（％）では、
（ 賃収入５００万円－利息９０万円 ） ÷ 自己資本５００万円 × １００ ＝ ８２％
となります。
Ｂ：自己資本（自己資金）５０％の場合
不動産投資で得ることができる家賃収入はＡと同じ、
５,０００万円 × １０％ ＝５００万円
５,０００万円の不動産を自己資本（自己資金）５０％で購入する場合の住宅ローン金額は２,５００万円。
その際に掛かる利息（初年度）は約５０万円となります。
家賃収入が５００万円入り、利息が５０万円掛かるということは、約４５０万円の収益（もしくは元金返済）を得たことになります。
自己資金に対する利益率（％）では、
（ 家賃収入５００万円 － 利息５０万円 ）÷ 自己資本２,５００万円 × １００ ＝ １８％
となります。
※ 本シミュレーションでは元金返済を考慮しておりません。（元金部分の返済は借入残債の返済に充てられる＝利益となるため）
Ａ：自己資本（資金）に対する利益率 ８２％
レヴァレッジが効いている・他人資本を活用できている。
Ｂ：自己資本（資金）に対する利益率 １８％
レヴァレッジが効いていない・他人資本を活用できていない。
となります。
①不動産投資ならではのレヴァレッジ効果。自己資本（資金）の捻出を最小限に抑え他人資本を活用して利益率向上を目指す。
②効率的にレヴァレッジ効果を得る為の融資条件が医師・歯科医師は好条件の場合が多い。
③他人資本を利用することで、自己資本（資金）を別の運用商品に回すことができる。更なる効率化が図れる。
不動産投資におけるもう２つ目の他人資本！！家賃収入で自己の投資資金を賢く抑えて資産形成を！！
投資の世界では「リスクが銀行預金と同等程度（元本保証など）に対して、リターンが１０％以上の商品がある場合、まず詐欺を疑え！！」と言う言葉があります。
当然、高いリターンと目指すにはそれなりのリスクを伴い、リスクが低い商品ではリターンもそれ相応となることが一般的です。
ただ、不動産投資の面白い点、大きな魅力の１つとして、
- 入居者がいれば家賃収入を毎月得ることができる。
- その家賃収入を支出（銀行融資の返済など）に充てることができる。
- 結果、入居者の資本（他人資本）で運用ができる。
言い換えれば他人（入居者）がオーナー（投資家）の代わりにローンの返済を行ってくれる資産形成と言えます。・・・他人資本の活用②
学生時代に親元を離れて賃貸アパートやマンションを借りた経験や、好立地で開業のため医院を賃貸する開業医の先生方も多いことでしょう。
不動産投資は借りる側（家賃を払う側）ではなく、貸す側（家賃を得る側）になる投資手法となりトマ・ピケティが唱えた「ｒ（資本家）＞ｇ（労働者）」のr（資本家）側にまわる投資手法となるのです。
まとめ
忙しい職業だからこそ、管理会社に管理を一任できる手間・関与度が低く時間を要さない不動産投資は医師・歯科医師には最適です。
不動産投資での最大の魅力は他人資本の活用ができること。
レヴァレッジ効果を活用する銀行融資。医師・歯科医師は銀行融資条件も良く不動産投資と相性が良い。・・・他人資本の活用①
ランニングコストの一部または全部を入居者からの家賃収入で賄うことができる。・・・他人資本の活用②
これらを活用することで、本来の自己資本だけでは実現できなかった投資規模や投資効率を得ることができる。
但し、不動産投資では検討段階（スタート前）ではしっかりと時間を掛けることをお勧めします。
株式会社フィナンシャルマネジメントではこれまで多くの医師・歯科医師（勤務医・開業医）の不動産投資のサポートを行ってきた実績がございます。また無料相談も実施しておりますのでお気軽にご相談ください。
